開發商欠債被強制執行，購房者怎么保住自己的房子？

京云律師事務所

2019-11-28 10:51:37

【摘要】關鍵詞：業主維權，爛尾樓維權，買賣合同糾紛文章導讀：11月14日，《全國法院民商事審判工作會議紀要》正式發布。《紀要》的公布對于統一裁判思路，規范法官自由裁量權，增強民商事審判

關鍵詞：業主維權，爛尾樓維權，買賣合同糾紛
文章導讀：11月14日，《全國法院民商事審判工作會議紀要》正式發布?！都o要》的公布對于統一裁判思路，規范法官自由裁量權，增強民商事審判的公開性、透明度以及可預期性，提高司法公信力具有重要意義。其中，第125項對涉及商品房買賣的執行案件做出了規定。
之所以專門針對這個問題進行解釋，是因為面對資不抵債的開發商，購房者在眾多債權人中屬于弱勢群體，因此需要特別保護普通消費者的權利。

一、那么，購房者的房子會不會被強制執行，如果出了問題應該怎么保住呢？
1、相關案例
家住成都的陶先生就遇到了這種問題。
2013年7月，陶先生在成都買了一套商品房，當天簽訂了《商品房買賣合同》并向XX公司支付了全部購房款58.8萬元，8月份入住，但是沒有進行備案登記和辦理房產證。結果剛住了幾個月，就得知自己的房子被查封了，原來，另外一家公司因為與開發商公司有債務糾紛，就申請法院查封了公司名下的房產。
2、律師解析
（1）陶先生應該怎么辦？
京云房產律師團認為，查封是法院進行民事執行的措施之一，在商品房糾紛中的查封，一般是開發商公司的其他債權人在主張了自己的債權后，根據法院的判決書申請強制執行，以保障自己的債權得到實現。因為購房者在沒有辦理備案登記之前，所購房屋還在開發商公司名下，所以就會被當做開發商的資產進入強制執行。
因此陶先生需要做的是，向法院主張該房屋已經屬于自己，而非屬于開發商的，此時需要向法院提起執行異議或者執行異議之訴。
（2）什么是執行異議
購房者作為開發商債務糾紛的案外人，因為執行標的涉及到了自己的權利，可以請求法院不
對該標的實施執行，這就是執行異議。如果執行異議申請被法院裁定駁回，還可以進一步申請執行異議之訴。

二、購房者權利的優先性
1、由于商品房銷售的特殊性和購房者的弱勢群體地位，最高法院出臺了司法解釋來保護購房者的合法權益。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中規定，如果符合以下三個條件，購房者提出的執行異議會被法院支持。
（1）在法院查封之前購房者和開發商已經簽訂合法有效的書面買賣合同；
（2）所購商品房是用于居住，而且購房者名下沒有其他用于居住的房屋；
（3）已經支付的價款超過商品房買賣合同約定總價款的百分之五十；
這次的工作會議紀要對以上條件做了進一步的解釋。
第二條中的房屋可以理解為在本房屋同一設區的市或者縣級市范圍內，名下沒有用于居住的房屋；或者購房者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，也視為符合該條件。
對于第三個條件，如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，同樣視為符合條件。
同時，另一司法解釋也體現了法律對購房者的保護，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權，不得對抗買受人。
2、京云房產律師團了解到，陶先生的糾紛中，陶先生在法院查封之前已經簽訂了《商品房買賣合同》，并支付了全部購房款購買房屋用于自住，且無證據證明其名下有其他用于居住的房屋。因此法院裁定異議成立，中止了對陶先生房屋的執行。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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