借款人將房產抵押給一銀行辦理貸款后，又將該房產抵押給其他銀行辦理貸款，在借款人無力償還借款時，哪個銀行享有優先受償權呢？優先受償權實現的先后順序是怎樣的？
案情簡介
2023年2月27日，被告借款人耿某、共同債務人王某與原告高青B銀行簽訂借款合同一份，約定借款金額為53000.00元。同日，被告耿某、王某作為抵押人與原告高青B銀行簽訂抵押合同一份，用位于高青縣的某處房產提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，抵押方式為一般抵押二次登記。合同簽訂后，原告高青B銀行向被告耿某、王某發放借款，借款到期后，被告拒不履行還款義務。原告高青B銀行請求法院依法判令被告耿某、王某償還借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至日2024年2月20日），本息合計56142.36元及至該筆貸款本息清償日利息；對抵押物依法進行拍賣，變賣所得價款優先受償；訴訟費、保全費用由被告承擔。
法院經審理認為，耿某、王某與高青B銀行簽訂的借款合同系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雙方當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。高青B銀行已經依約發放貸款，耿某、王某未按照合同約定期限償還借款本息，構成違約。因此，原告高青B銀行要求被告耿某、王某償還借款本金及利息的訴訟請求，法院予以支持。耿某、王某用位于高青縣某處房地產進行抵押，并進行了抵押登記，抵押權依法設立。因該抵押房產除向高青B銀行抵押外，先于高青B銀行登記的抵押權人還有他人，根據《中華人民共和國民法典》第四百一十四條的規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序。故，高青B銀行有權對耿某、王某抵押房產經依法拍賣、變賣后所得價款在先抵押權人的抵押擔保債權之后的余額享有優先受償權。
法院判決：一、被告耿某、王某于本判決生效之日起十日內償還原告高青B銀行借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至2024年2月20日，以后利息以剩余借款本金為基數計算至本息清償之日）；
二、被告耿某、王某未按照本判決履行付款義務的，原告高青B銀行可以與被告耿某、王某協議以擔保財產[高青縣xxx]的房屋折價或者以拍賣、變賣該擔保財產所得的價款，在先抵押權人的抵押擔保債權之后的余額享有優先受償權。
實踐中，房屋已經辦理一次抵押登記，在借款余額未超過抵押物價值一定比例等符合金融機構其他借款要求的前提下，借款人再次將該房屋作為抵押物向金融機構申請貸款，構成了二次抵押。一般情況下，相比第一次抵押貸款，第二次抵押貸款利率相對較高、額度較小，但是為那些已經有一筆貸款仍需要資金的借款人提供了資金獲取的渠道，同時，金融機構為了完成一定業務量，現實中也促成了不少二次抵押貸款的情形。
房屋無論是第一次抵押，還是第二次抵押，抵押權人是否享有優先受償權，需要審查抵押權是否依法設立。民法典規定，不動產抵押以登記為生效要件。因此，以房屋進行抵押的，需要在抵押合同簽訂后向房屋管理部門申請辦理房地產抵押登記手續，抵押權才能依法設立。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產所得的價款優先受償。
同一房屋向兩個以上債權人做抵押擔保的，拍賣、變賣抵押物所得的價款要按一定的順序進行清償。抵押權未登記的，按照債權比例清償，抵押權已經登記的先于未登記的受償。如果兩個抵押權均已登記，則按照登記的時間先后確定清償順序。具體到本案，耿某、王某用位于高青縣某處房產進行抵押，向高青A銀行申請貸款，并辦理了抵押登記，后又用該房產向高青B銀行申請貸款，也辦理了抵押登記。現第二順序抵押人B銀行請求就拍賣、變賣該房產所得的價款優先受償，只能在第一順序抵押權人的抵押擔保債權之后的余額享有優先受償權。
《中華人民共和國民法典》第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第四百一十四條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；
（二）抵押權已經登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。
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