農(nóng)村宅基地并不能自由買賣，但在符合特點(diǎn)條件的情況下，是能夠完成“交易”，只是確實(shí)沒有想象中的簡單。那么如果想要購買農(nóng)村宅基地，到底需要符合哪些條件，要注意些什么呢？
一、如何購買農(nóng)村宅基地
農(nóng)村土地都是歸集體所有的，土地管理法中有明確的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體的土地是禁止轉(zhuǎn)讓、買賣。如果雙方均為同一經(jīng)濟(jì)組織村民的，經(jīng)村委會允許的，可以有條件的轉(zhuǎn)讓，但需要符合三大原則：
1、農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利（使用權(quán)）主體變更登記
《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)（使用權(quán)主體發(fā)生變化），應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記。
需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2、宅基地購買者的資格有限制
宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)的購買者（受讓主體），有資格限制。
宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。國土資源部2004年234號文件規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
3、轉(zhuǎn)讓后原則：一戶一宅
《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買賣是，應(yīng)該滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。
如果宅基地?cái)?shù)量超標(biāo)，以后進(jìn)行分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，超過部分需歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。
二、購買宅基地注意事項(xiàng)
農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定，不僅僅應(yīng)從宅基地使用權(quán)的案件上來把握，同時(shí)也應(yīng)考慮簽訂合同的主體。主體不合法，同樣會導(dǎo)致合同無效。
農(nóng)村房屋買賣由于涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對其效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，農(nóng)村宅基地使用權(quán)有以下特點(diǎn)：
1.農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體。在我國，土地分別屬于國家和集體所有，而用于建造房屋的土地，也因所有權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。
2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，即屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員，農(nóng)村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。
3.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)賣。另外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)幕蛘呤墙患{很少的費(fèi)用。
三、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律效力
1.宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：（1）城鎮(zhèn)居民購買；（2）法人或其他組織購買；（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2.宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；（2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。
四、宅基地買賣中常見法律糾紛
1.房屋升值，賣方拒絕出售
這是宅基地轉(zhuǎn)讓古城中經(jīng)常出現(xiàn)的一種糾紛現(xiàn)象，尤其是房屋轉(zhuǎn)讓正處于房屋面臨征收、拆遷等節(jié)點(diǎn)時(shí)期
2.非本村戶口購買宅基地
之前有很多城鎮(zhèn)戶口或者另存居民急于在農(nóng)村買地建房，結(jié)果宅基地上的房屋是建好了，但是卻因?yàn)椴粦c祝農(nóng)村宅基地買賣要求，最后房屋與宅基地不能實(shí)現(xiàn)正常過戶，因此更加無法展開確權(quán)工作。
這種情況如果買賣雙方?jīng)]有經(jīng)濟(jì)矛盾其實(shí)還好，一旦以后面臨政策變動，或者賣家反悔，遲早都會發(fā)生糾紛。
五、關(guān)于宅基買賣合同常見問題
如果擬定了買賣合同，出現(xiàn)以上糾紛后通過法律途徑能否進(jìn)行維權(quán)？
1.只要買房一方中任何一位家庭成員具有購房所在村集體的戶口，雙方買賣合同協(xié)議生效
2.賣房者擁有房屋產(chǎn)權(quán)但戶口已經(jīng)遷出本村，雙方買賣合同被視為無效
3.房屋盡心多次轉(zhuǎn)手，只要最終買房者為本村戶口，轉(zhuǎn)讓合同與轉(zhuǎn)讓行為視為有效
如果雙方買賣交易被視為無效，發(fā)生糾紛后的責(zé)任如何分配？
一般買房者承擔(dān)30%的責(zé)任，賣房者承擔(dān)70%責(zé)任。如果買房者在宅基地上已經(jīng)建造了房屋，同時(shí)買房行為和買房合同被視為無效，那么賣房者需要按照房屋建造過程的所有花費(fèi)的70%估價(jià)賠償給買房者。
律師建議：
一般來說，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買賣合同有效應(yīng)符合以下幾個(gè)條件：
1.轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房；
2.轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員；
3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；
4.轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。