業主維權,質量問題,虛假宣傳

隨便拿起一份售樓廣告，我們會發現那么多華麗炫目的辭藻。開發商的宣傳人員為我們描述的全是人間天堂。但是宣傳資料上的條件有多少能夠完全實現？很多業主都在入住后表示不滿，宣傳資料在交易中有沒有法律效力，出了問題，業主們究竟能不能維權呢？下面通過幾則熱點新聞，京云房產律師團來為大家講授此類糾紛的破解之道。
 
畫出的人工湖
11月17日，某小區業主反映，經過一年多等待，收房時發現小區的“人工湖”里沒有水，小橋也是擺設。橡膠地刷上藍色就成了景觀“湖”，綠化也很敷衍。
 
俯瞰人工湖
 
業主“小心翼翼”地過橋
 
濕地驚變“尸體”
某小區的開發商此前宣傳樓盤說，房子周邊是千畝濕地，聽著挺不錯；誰知最近業主在玩無人機航拍時，發現驚悚一幕：樓盤周圍一格一格的，這是一個墓地啊！沒想到開發商回應：濕地公園尚在規劃中...
 
下圖是小區附近近景，看上去確實很大一片墓地，業主看著看著后背也濕了很大一片。
 
 
車庫變儲藏間
據問政江西欄目報導，樟樹翡翠明珠樓盤部分業主反映，當初買的是車庫，收房時卻變成了儲藏間，收據上寫的是“車庫款”，簽訂的購房合同上卻是“儲藏間”，并且儲藏間有一級高臺階導致無法停車，業主質疑開發商欺詐銷售；對此，市規劃院回應，當初規劃審批是儲藏間，對于儲藏間當車庫銷售是否違規，有關部門已經介入調查。
 
宣傳時的車庫變成了無法泊車的儲藏間
 
購買“車庫”的收據
 
游泳池變綠地
還是江西這個小區，之前規劃圖和沙盤上的游泳池也不見了蹤影，取而代之的是一片草坪。
 
開發商當初售樓時的宣傳資料
 
游泳池被草坪取代
 
如何防范商品房虛假宣傳？
第一、不要輕信開發商的廣告宣傳
要理性審視廣告內容，并要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。把廣告寫進購房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內容以合同條款形式明確下來。一般協議里有"最終交付以政府規劃或最終確定的示意圖為準"類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎，因為一旦簽訂，將來面臨著即使其存在不實宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，維權時也會存在困難。
第二、收集與查證關于所購房屋的信息
購房者在買房之前要持理性的態度，應該到樓盤實際位置去看，多關注樓盤的位置以及周邊的配套設施是否與宣傳冊上描述的一致。規劃等還可以向當地規劃門咨詢核實、資料查詢，并要求將期待的規范設施寫進合同。
第三、盡量達成書面約定
消費者購買"精裝房"、"學區房"、或者對小區的配套設施有要求時，最好在合同中明確"精裝房"的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務，"學區房"關于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償等內容。將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產生糾紛時更好地維護自身權益。
第四、注意證據的收集
對于開發商派發的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區規劃圖或其他宣傳資料，購房者應妥善保存。簽訂購房合同時，對于開發商承諾的條件，也可以要求納入合同中，這些都可以作為日后訴訟維權的證據。
 
如何維權商品房虛假宣傳？
其實，關于開發商應受到何種程度宣傳的約束，最高院早就有了明確意見。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
就是說原則上商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請（開發商不受其約束，可以稍微放飛自我夸張一些，這個大家都懂得）。但是（劃重點）出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約（開發商就應受其約束了）！該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
由此可見，購房人在購買商品房時，應當保留好開發商對樓盤的相關宣傳資料，包括開發商利用廣播、電視、報紙、期刊、微信、微博等媒體所作的宣傳資料、廣告牌、樣板房等。當發現所購房屋及配套設施等與開發商售樓時宣傳不一致，確有證據構成虛假宣傳并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房人可以自知道開發商虛假宣傳之日起一年內請求人民法院或仲裁機構撤銷購房合同、退房并賠償相應的損失。購房人也可以要求繼續履行購房合同，同時要求開發商承擔虛假宣傳違約責任，支付相應的違約金。
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發生糾紛走法律程序的話，只有在相關事實清楚，相關訴訟請求有法律依據的情況下才會獲得法院支持。法律適用、訴訟時效、證據組織，違約金的計算等技術性較強，建議聘請專業律師維護自己的合法權益，律師會根據具體情況給您相應的建議，為您的房產交易保駕護航。切勿盲目維權浪費訴權，讓自己的既得利益蒙受損失。
 
 
本文作者：京云房產律師團 孟濤
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