購(gòu)房陷阱之“學(xué)區(qū)房”

京云律師事務(wù)所

2019-12-04 14:13:24

【摘要】關(guān)鍵詞：虛假宣傳維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，買賣合同糾紛，變更規(guī)劃維權(quán) 導(dǎo)讀：其實(shí)在目前的房地產(chǎn)法律上而言，并沒(méi)有學(xué)區(qū)房的概念，所以很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始鉆法律的漏洞。以“完美”的宣傳

關(guān)鍵詞：虛假宣傳維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，買賣合同糾紛，變更規(guī)劃維權(quán)
導(dǎo)讀：其實(shí)在目前的房地產(chǎn)法律上而言，并沒(méi)有學(xué)區(qū)房的概念，所以很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始鉆法律的漏洞。以“完美”的宣傳手法，達(dá)到自己的售房目的。“聰明”得開(kāi)發(fā)商很了解購(gòu)房者的心理，對(duì)于很多購(gòu)房者而言，一套房子的意義不僅僅在于居住，而是讓孩子獲得更好的生活和教育的橋梁，所以買了學(xué)區(qū)房，孩子便可以得到進(jìn)入優(yōu)秀學(xué)校就讀的機(jī)會(huì)，享受優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源，這也成了家長(zhǎng)購(gòu)房計(jì)劃的最優(yōu)考量。不過(guò)，事實(shí)證明，購(gòu)買了所謂的“學(xué)區(qū)房”，未必就能如購(gòu)房者所愿，而“學(xué)區(qū)房”也只是開(kāi)發(fā)商的售房手段和宣傳噱頭，事實(shí)上并不符合相關(guān)法律規(guī)定。

“學(xué)區(qū)房”的現(xiàn)狀：
日前，“學(xué)區(qū)房熱”已經(jīng)成為常見(jiàn)現(xiàn)象，很多地方的樓盤在線上線下宣傳時(shí)對(duì)“學(xué)區(qū)房”概念做出或多或少的明示或暗示，購(gòu)房合同上卻不見(jiàn)“學(xué)區(qū)房”的相關(guān)承諾。雖然2016年2月1日開(kāi)始施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》中就明確規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾；不得用規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件做誤導(dǎo)宣傳。但是近年來(lái)，隨著教育成本的不斷提高，為了孩子教育，父母?jìng)冞€是趨之若鶩，愿意花高價(jià)為孩子的未來(lái)買單。很多開(kāi)發(fā)商就是抓住了這類消費(fèi)者的心理，開(kāi)始在宣傳廣告上宣傳“學(xué)區(qū)房”以提高促進(jìn)該房的銷售。但是由于眾多原因，最后可能有的宣傳為“學(xué)區(qū)房”的房子不是“學(xué)區(qū)房”，導(dǎo)致眾多購(gòu)房者高價(jià)買的學(xué)區(qū)房并不能滿足孩子的教育需求，那么當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)受騙的購(gòu)房者該如何維護(hù)自己的利益？在法律上，這種情況是否屬于虛假宣傳？購(gòu)房者能否要求退房?

“學(xué)區(qū)房”的承諾是否構(gòu)成虛假宣傳？
關(guān)于學(xué)區(qū)房在法律上是否屬于虛假宣傳，在司法實(shí)踐中是有爭(zhēng)議，其中分為兩派觀點(diǎn)：一派是認(rèn)為“學(xué)區(qū)房”的宣傳是要約邀請(qǐng)；另一派認(rèn)為是要約。而我贊同后者。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)宣傳的例如“享某某學(xué)校省級(jí)名校學(xué)位”，即對(duì)其所開(kāi)發(fā)的房屋作出享有某某學(xué)校入學(xué)資格的具體確定的允諾，如果開(kāi)發(fā)商主張“該學(xué)校不教育部門規(guī)劃范圍，屬于對(duì)法律條文理解有誤”，這類辯詞是不能被認(rèn)可的，應(yīng)該認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)不能享有相應(yīng)入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房者不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的。購(gòu)房者可以因此要求解除商品房買賣合同，或者相應(yīng)賠償。

業(yè)主購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”需謹(jǐn)慎
不過(guò)法院在看待購(gòu)買學(xué)區(qū)房的問(wèn)題方面，還是比較謹(jǐn)慎的。為了保護(hù)房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定，不會(huì)輕易判定購(gòu)房合同可解除。所以，各位在購(gòu)買學(xué)區(qū)房的時(shí)候，要謹(jǐn)慎咨詢、多去政府網(wǎng)站上看看已公開(kāi)的信息，最好先通過(guò)官方、正規(guī)渠道對(duì)招生政策進(jìn)行了解，不要盲從盲信商家的宣傳承諾。

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