中國業主維權網文章導讀：酒店式公寓投資養老被坑？進入售后包租這個華麗陷阱以后，業主怎樣維護利益？

第一部分、酒店式公寓投資養老，一個華麗的陷阱。
1、2012年北京的吳某看到“公寓投資養老”的廣告，她從售樓處工作人員那里得知，買一套升值空間非常大的酒店式公寓，只需要支付市場價50%的價款，其余的房款由“售后包租”的形式提供，也就是開發商將你買到的房子租出去，用租金來支付余下的月供。等于你只需要支付一半的錢，你就擁有整個房子的產權。等這個房子出租10年以后，房屋就完全歸業主所有。這種投資養老方式太劃算了！

2、經過銷售人員的忽悠，吳某東拼西湊，湊足了首付款。并且與開發商指定的銷售公司簽訂《委托管理經營協議》。從2012年末開始，這家公司向吳某支付租金，就這樣持續了三年。2015年底，該銷售公司以各種理由拖欠租金。又過了四個月，該公司完全停止支付租金。但是銀行還在催促吳某還房貸。不僅吳某，還有很多業主有同樣的遭遇，大家去找銷售公司討說法。不久之后，銷售公司倒閉了。京云房產律師團了解到業主們又去找開發商，然而開發商說業主與銷售公司簽的合同，與開發商沒關系。并且“售后包租”合同不是“商品房買賣合同”，開發商不承擔法律責任。幾十名業主找到京云房產律師團，尋求法律幫助。

第二部分、售后包租靠譜嗎？
1、售后包租是什么？
售后包租就是業主支付部分房款購房，將房屋租出去，以租金形式支付余下的房款。但是業主所購房屋，要由開發商承租，或者開發商委托其他合作公司出租，并支付固定回報的銷售方式。其實，我國法律是明確禁止“售后包租”的。

2、法律對“售后包租”如何規定的？
根據《商品房銷售管理辦法》第11條的規定，用售后包租或者變相售后包租形式出售房屋，是法律明令禁止的。以售后包租形式出售尚未建成的商品房是違法的，所簽訂的租房合同無效。

3、“售后包租”為何屢禁不止？
（1）開發商采用“售后包租”的形式銷售房屋，可以使商品房在短時間內脫銷，并能快速回籠資金。
（2）雖然違規的開發商會被處罰，但是《商品房銷售管理辦法》只是住建領域的部門規章，而《合同法》是國家的法律，《商品房銷售管理辦法》中的規定并不能作用于《合同法》。也不能作為商品房買賣合同無效的法律依據。這對于開發商來說，風險是非常小的。

4、“售后包租”對業主的法律風險有哪些？
（1）雖然表面看，業主只需要支付部分房款，就能得到整個房屋產權。但是很難獲得預期的收益。因為如果開發商的樓盤銷售的不好，或者出現其他經濟糾紛，業主很難得到持續的利益回報。
（2）京云房產團認為，“售后返租”的維權是有一定難度的，如果銷售公司經營不善，業主有可能拿不到租金。如果業主在十年以后才有房屋使用權，是很難發現房屋質量問題的。

5、開發商的廣告宣傳有法律效力嗎？
許多業主想知道，開發商的廣告宣傳沒有寫到合同里，有法律效力嗎？開發商是否應該為其廣告宣傳的后果承擔法律責任呢？京云了解到《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的廣告宣傳屬于要約邀請。但是以下內容屬于要約：對規劃范圍內的房屋和相關設施的說明和承諾、對商品房價格與合同訂立有重大影響的內容。即使以上兩條內容并沒有寫入合同，也視為合同內容。

6、業主們遇到“售后包租”如何維護自身利益呢？
（1）要求銷售公司繼續履行合同，給付房屋租金。如果銷售公司破產，無力支付租金。業主努力的參與到清算中，爭取彌補自己的租金損失。
（2）業主主張與銷售公司解除合同，收回商品房。
（3）業主也可以向住建主管部門舉報開發商的違法行為。并爭取自己的補償。中國業主維權網