業主維權,房產糾紛,退房糾紛

文章導讀：業主劉女士向京云房產律師咨詢，說由于A公司沒能按期交房，所以她向A公司通過掛號信方式寄送退房通知書，之后又多次與A公司就退房事宜進行溝通協商，但是A公司依然沒有解決問題。劉女士想知道要采取什么方法有效維護自身合法權益！

• 開發商違約，業主想退房怎么辦？

（一）案情簡介
2017年5月，劉女士與上海市崇明區A房產公司簽訂購房合同，約定購買該房產公司開發的一套房屋110平米，總房價330萬元。約定于2018年6月30日前將房屋交付，在2018年12月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證(大產證)，如到時不能取得商品房房地產權證(大產證)，乙方有權單方面解除本合同。合同簽訂后，劉女士分三次向A公司支付了首付房款。京云房產律師團了解到，2017年11月29日，劉女士與B銀行簽訂《住房公積金個人住房抵押借款合同》。因A公司未能按時交房，劉女士于2018年12月1日向A公司通過掛號信方式寄送退房通知書，之后又多次與A公司就退房事宜進行溝通協商，但雙方未能達成一致意見。
（二）爭議焦點

1. 劉女士是否可以單方解除商品房預售合同？

根據合同約定，A公司應當在2018年6月30日前向劉女士交付房屋，逾期超過90天，劉女士有權單方面解除本合同?，FA公司逾期交房已超過90日，顯屬違約，故劉女士據此行使合同解除權，符合合同約定，不需要經過開發商同意。

2. 解約日期和違約金如何確定？

關于解約時間，根據合同法相關規定，當事人主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。
需要注意的是，通知的內容必須是明確表明自己解除合同的意思，才能達到法律上的效果。
劉女士于2018年12月1日通過掛號信方式向A公司的售樓中心地址以及涉案商品房預售合同上注明的郵寄地址分別寄送了退房通知書，自對方收到之日起該合同解除。
除了返還已付的購房款以外，劉女士還可以根據合同約定的金額要求對方給付違約金。

3. 抵押借款合同怎么處理？

在購買商品房時，大部分業主都會進行按揭貸款，一旦購房合同解除，按揭貸款如何處理？很多開發商狡辯說貸款合同是業主和銀行簽訂的，其不是合同主體，因此不必負責。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規定，如果購房合同被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，業主可以請求解除商品房擔保貸款合同。
同時，在按揭貸款合同的解除系開發商違約導致房屋買賣合同解除時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終亦應由開發商承擔。
律師解析
二、業主要求退房和解除合同需要注意什么？
（一）什么情況下業主可以主張退房？
1.雙方可以協商解除；
2.達到了合同約定的解除條件，業主可以單方解除；
3.達到了法律規定的情形，如合同目的已經不能實現，或者商品房質量問題已經嚴重到無法正常使用，任一守約方可以解除。
（二）單方解除應該注意什么？
單方解除權的行使有一個法定固定期限，在法律上叫做“除斥期間”。
京云房產律師團了解到，根據《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。也就是說，在合同可以繼續履行的前提下，如果業主想解除合同，需要最遲在其知道開發商的違約行為起一年時間內向開發商提出，或者直接向人民法院提起解除合同之訴。
（三）司法實踐中開發商常見的抗辯
1.主張違約金過高。實踐中，開發商經常會提出違約金過高的意見。但一般來說，商品房預售合同中的違約金條款都是由開發商公司制作并向業主提供的，在制定違約標準時開發商應當對違約后果及責任承擔有充分預期，所以一般除非存在約定違約金過分高于造成的損失的情況，法院不會支持該意見。
2.主張不承擔貸款利息。是否由開發商承擔貸款利息，主要看解除合同的過錯方是誰，如本案中，解除涉案商品房預售合同的原因在于A公司存在逾期交房的嚴重違約行為，因此雖然是兩個法律關系，但最終這部分損失仍應由開發商承擔。
 
原文作者：王璐
本文編輯：京云房產律師團 楚琳
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