在房?jī)r(jià)不斷攀升的現(xiàn)在，很多購(gòu)房者為了盡快搶到房票，草草的簽署購(gòu)房協(xié)議或者是訂房單，對(duì)這些簽字的合同文書(shū)的內(nèi)容基本上不注意到細(xì)節(jié)和關(guān)鍵性問(wèn)題，直到出現(xiàn)問(wèn)題、發(fā)生糾紛后，才認(rèn)真審視合同，追悔莫及。今天我們就司法實(shí)踐中關(guān)于商品房糾紛問(wèn)題最頻繁的一類(lèi)問(wèn)題，即逾期交房的問(wèn)題，簡(jiǎn)單的說(shuō)明下其中涉及到的關(guān)鍵點(diǎn)，希望可以給廣大的購(gòu)房者帶來(lái)幫助，以防掉入陷阱而不自知。

　　逾期交房是指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定按時(shí)交付房屋或者交付房屋不符合交付條件。造成逾期交房的原因很多種，但是基本上可以大體分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房屋的建設(shè)工期延誤，房屋尚未完工，根本無(wú)法交付使用，另一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)出具的文件不符合預(yù)定。當(dāng)出現(xiàn)逾期交房后，后果是什么呢?

購(gòu)房人的合同解除權(quán)

       一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

開(kāi)發(fā)商支付違約金以及賠償損失

       二、有購(gòu)房者會(huì)問(wèn)了，違約責(zé)任應(yīng)該如何追究呢?一般而言，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種經(jīng)濟(jì)合同，按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計(jì)算方法。遇到此類(lèi)問(wèn)題，購(gòu)房人須注意購(gòu)房合同中針對(duì)延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購(gòu)房人要注意該條違約金的比例是以購(gòu)房人已付房款為基數(shù)的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對(duì)不同方式付款的購(gòu)房人的賠償是不同的。

　　我們先來(lái)看一個(gè)案例：原告張某于2015年11月2日與被告某開(kāi)發(fā)商公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)被告所開(kāi)發(fā)的位于上海市浦東新區(qū)XX路XX弄X號(hào)XX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)，購(gòu)買(mǎi)金額575萬(wàn)元，并已經(jīng)按照合同約定履行付款義務(wù)。按照合同約定被告應(yīng)于2016年6月30日前交房;交房日期發(fā)生變更的，被告應(yīng)書(shū)面通知原告。但原告至今未收到被告的收房通知書(shū)，被告也未說(shuō)明無(wú)法按期交房的原因。后被告按每日萬(wàn)分之0.3向原告支付了自2016年7月1日至9月30日的逾期交房違約金。但是，該違約金的賠償遠(yuǎn)低于原告的實(shí)際損失。那怎么辦呢?

　　合同有約定時(shí)，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條如下解釋?zhuān)?ldquo;商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”對(duì)此，可以依法要求開(kāi)發(fā)商按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。

　　這個(gè)案例中，很明顯的，該違約金的約定條款存在明顯不合理的情況，原告在當(dāng)初簽訂合同的時(shí)候，沒(méi)有注意到這個(gè)條款，以至于產(chǎn)生了爭(zhēng)議才后悔莫及。律師在這里提請(qǐng)廣大購(gòu)房者注意：在簽訂合同的時(shí)候，一定要注意看仔細(xì)違約條款的約定，具體數(shù)額，支付方式，支付期間等等，有時(shí)候一字之差就是天壤之別。本案中，一審的當(dāng)事人自己進(jìn)行了訴訟，沒(méi)有提供有效的證據(jù)，也沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，于是判決敗訴后找到我們律師事務(wù)所，我們?cè)谠械幕A(chǔ)上，跟開(kāi)發(fā)商據(jù)理力爭(zhēng)，提高了違約金的賠償。律師建議，業(yè)主入住房屋前，簽訂的一切相關(guān)合同、協(xié)議均要慎重，簽訂前需咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，以免落入“陷阱”。

　　從這里我們可以大概了解到，關(guān)于逾期交付的違約金問(wèn)題，其實(shí)法律是給了合同雙方充分的自主權(quán)，因此合同約定的條款是以后發(fā)生糾紛的主要依據(jù)，即便到了訴訟階段，也是有協(xié)商空間，而這其中的彈性空間，可想而知。如果購(gòu)房者對(duì)于這個(gè)條款不慎重或者隨便按照模版來(lái)簽約，很可能會(huì)造成自己的合法權(quán)益受到損害，因此這個(gè)時(shí)候，就需要專(zhuān)業(yè)律師指導(dǎo)。