業主維權,房產糾紛,婚姻房產

導讀：離婚，必然伴隨著財產分割，然而不同的購房方式下離婚時分房子的規則是不同的，非專業人士很難弄得清楚。近日，京云房產律師團精心為大家總結了幾類常見涉房離婚問題。
 
一、情況一：爸媽幫付首付，婚后公積金還貸
（一）案情介紹
小王是家中獨子，2008年小王和小劉登記結婚，2010年小王父母拿出終生積蓄100萬元作為首付款為小兩口按揭買了一套兩居室商品房。首付款是小王父母轉賬到小王賬戶后由小王向開發商支付，購房合同由小王簽署，房貸以小王的住房公積金辦理，一直由小王支付按揭貸款，2013年該房屋產權辦理在了小王個人名下。2016年，小兩口因感情不和，小劉起訴到法院與小王離婚，并要求將該房屋作為夫妻共同財產予以分割。小王同意離婚，但認為該房屋由自己父母出資，并登記在自己名下，貸款也是自己一直在還，認為應當屬于自己的個人財產。
（二）律師分析
此案中，小王的父母對所購房屋僅支付了首付款，屬于部分出資，無法取得房屋的所有權，雖然產權登記在小王個人名下，但不能適用《婚姻法司法解釋三》第七條的規定，因為小王的住房公積金在二人婚后也屬于夫妻共同財產，小王實際上一直用共同財產在償還按揭貸款，該房屋應當認定為夫妻共同財產，但具體分割時應當根據公平原則，酌情考量小王父母的出資情況對其適當多分。
（三）法律依據
《婚姻法司法解釋三》第七條規定的“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”這一條款應當做限制解釋，這里所稱的出資應當僅指全額出資。
 
二、情況二：一方婚前全款買期房，婚后得房
（一）案情介紹
京云律師團了解到，小馬和女朋友小陳相戀多年并于2010年登記結婚。小馬收入殷實，2009年以個人積蓄出資全款購買了一套商品房。房屋因屬期房，簽訂合同和繳納購房款項后直到2012年才交房入住并辦理產權證。小陳用自己婚后的積蓄對房屋進行了裝修，并購買了家具家電。2013年雙方孩子出生后因婆媳矛盾，小陳向法院起訴離婚，并要求按照夫妻共同財產依法分割房屋。小馬堅持認為房屋是自己用婚前個人財產購買，不同意按照夫妻共同財產分割。
（二）律師分析
此案中，小馬在與小陳登記結婚前已經用自己的婚前財產支付了購買房屋的全部價款，也就是已經完成了房屋買賣合同中己方的全部義務。雖然該房屋實際交付和辦理產權登記發生在結婚后，這只是售房方單方履行義務。小馬婚前支付的購房款只是在婚后發生了形式上的變化，變成了房屋產權而已，該房屋仍應當為小馬的個人財產。
（三）法律依據
《婚姻法司法解釋一》第十九條規定，夫妻一方的所有財產不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。結合我國婚姻法第十八條的規定，婚前財產屬于一方個人財產。
 
三、情況三：協議終歸紙上字，贈與還需變登記
（一）案情介紹
京云律師發現，李先生和前妻離婚多年，因戶外活動和年紀比自己小20多歲的張小姐相識，兩人迅速確定了戀愛關系并于2010年登記結婚，李先生在婚前有一套登記在自己名下的別墅。張小姐大學畢業后就在北京打拼，但一直沒有能力購房，為表示對張小姐的感情，李先生在結婚當天就和張小姐簽署了一份書面協議，協議約定別墅產權在婚后歸張小姐個人所有，與李先生無關。巨大的年齡差距讓二人婚后矛盾重重，最終導致兩人感情破裂。張小姐起訴要求與李先生離婚，并按照二人簽署的婚內財產協議判決別墅歸自己個人所有。李先生同意離婚，但認為當初簽署協議是為了和張小姐好好過日子，現在兩人即將離婚，房產證也并未實際變更登記，不同意再按照協議約定履行過戶手續。
（二）律師分析
夫妻雙方可以對婚前或婚后的財產進行約定，該夫妻財產約定可以排除法定財產制的適用，對雙方具有約束力。將一方個人所有的財產約定歸另外一方所有在實質上屬于無須對價的贈與合同，涉及房屋所有權的，應當適用我國合同法和物權法的相關規定。在約定涉及房屋未辦理產權變更登記前，贈與人可以享有任意撤銷權。
（三）法律依據
《婚姻法》第十九條規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。 夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。 夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。
《婚姻法司法解釋三》第六條 婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。
四、離婚房產分割的終極解決之道
在大多數中國人的傳統觀念里，房產和婚姻往往被綁定在一起，沒有房子就沒有歸屬感，沒有房子就很難結婚。
然而如果有一天愛情消逝，曾經相愛的雙方選擇以離婚的方式來結束一段破裂的感情，分割財產則成為必然。在眾多財產中，房屋因其高昂的價格成為人們在離婚時的關注焦點，然而很多人不清楚的是，房屋的產權性質、房子的購買時間以及購房出資情況等都是影響房產分割的重要因素。當事人對婚姻法和相關司法解釋往往固持己見，導致在離婚糾紛中涉及房屋分割問題時僵持不下。
為了妥善處理財產分割，做到善始善終、好聚好散，將離婚帶來的負面影響降至最低。如果夫妻雙方協商不成，可以考慮咨詢或者聘請律師在法律程序中解決問題。
 
原文作者：京云房產律師團 孟濤
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