業主維權,特殊房屋買賣,二手房買賣

一、你了解福利分房嗎？
1、同住人的資格包括哪些？
在公房動遷案件里，“同住人資格”一直是糾紛中爭議最大的問題。根據上海的法律法規規定：同住人的資格主要包含以下三點：（1）在被動遷房屋里具有本市的常住戶口，（2）實際居住一年以上，（3）在本市沒有其他住房或者是雖有其他住房但居住困難。其中，“他處有房”的概念如何界定，有很多的解讀。毫無疑問，這里的住房應該限定為“福利性分房”。

1. 什么樣的房子是福利性分房呢？

京云房產律師團根據客戶咨詢最多的問題，查閱了法院的案例及相關的理論解釋，在這里跟大家簡單的介紹下。
我們都知道，福利分房是計劃經濟時代的產物，當時是全民所有制，土地實際上歸國家和政府支配，為了解決人民的居住問題，各個企事業單位建造住房，然后按照級別、工齡、年齡、居住人口輩分、人數、有無住房等條件進行分配，國家定面積、定標準、收租金，并且規定，這種房子不能買賣、限制轉租等。居住在這里的人們通常只需要繳納極少的租金，自己負擔水電煤就可以了，實際支付的房租要遠遠低于建筑和維修成本。因此，我們稱之為這種房屋的分配是一種“福利待遇”。
 
二、四個典型案例告訴你，哪些是福利分房。
1、自購的產權房，不是福利性分房。
參考案例：（2016）滬0106民初14584號，以下摘自判決原文：法院認為，原告因知青子女回滬戶籍遷入系爭房屋，因系爭房屋面積較小，原告客觀上無法實際居住系爭房屋。從房屋來源看，系爭房屋系原告爺爺陳某某單位所分配的，原承租人為陳某某，后變更為被告陳某2。原告名下的上海市漕寶路XXXX弄X區XX號XXX室房屋系購買的產權房，并非福利性分房，原告在他處未享受過福利性分房或者動遷安置。綜合考慮以上因素，本院認定原告屬于系爭房屋的共同居住人。
 
2、單位分配的房子，雖然以工齡和工資買下，依然認定為福利性分房。
參考案例：（2018）滬02民終5301號，以下摘自判決原文：關于201室房屋，王XX主張系其以一年勞動和支付2,300元為對價取得，不屬于福利分房，但個人部分出資取得的單位分房亦屬福利性分房，王XX的該主張本院不予采納。
 
3、享受過廉租房補貼，不能認定為享受過福利性分房。
參考案例：（2015）靜民一（民）初字第373號，以下摘自判決原文：董XX等人一直居住在山海關路房屋，雖享受過廉租房補貼，但無證據證明二人享受過其他福利性分房，故二人應適當分得征收補償款。
 
4、自己出資購房，單位給予一定補貼的，也認定為福利性分房。
參考案例：（2014）滬二中民二（民）終字第1474號，以下摘自判決原文：查XX等人的戶籍在系爭房屋內，因居住困難，符合特困戶條件，在系爭房屋動遷之前，已由相關部門作為特困戶為其解決居住問題，其購置的解困平價房面積也已超過法定標準，雖購置的解困平價房由其自行部分出資，但該房的取得應屬福利性質，故查XX等人也不符合系爭房屋安置人員的條件，亦不應獲得系爭房屋安置補償款。
 
三、京云房產律師評析
 
事實上，在我們辦案的過程中，會因為個案不同，有不同的判決結果，不同的法官對“福利性分房”的認定也有不同的觀點。但是，大家的認定標準基本上是一致的，不能簡單的從名稱上去認定，更多的是考慮到該房子的來源，購房人的資金投入，房屋的面積、房屋的福利性，等多種因素綜合考慮的。比如只要是單位分配的房子，雖然自己出資，或以工齡形式或以金錢出資形式，都被認定了福利性。我們的結論雖然提供了一些參考，但并不意味著問題的終結，實際辦案過程中，還需更多考慮案件的具體情況。
 
原文作者：褚盼盼
本文編輯：京云房產律師團 楚琳
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