首先，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般認(rèn)定為無效。在本案中，黃某并非李某所在村集體的村民，李某與其簽訂的《關(guān)于以房屋抵還借款協(xié)議》系向集體經(jīng)濟組織以外的人員轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，已違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，故該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。基于此，黃某與縣城建設(shè)指揮部簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》亦認(rèn)定為無效。

其次，關(guān)于拆遷補償款歸誰所有的問題，《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。也就是說，房屋拆遷補償費歸房屋所有權(quán)人所有。在本案中，李某雖將其名下房屋劃出部分歸黃某使用，但該房屋的產(chǎn)權(quán)仍在李某名下，即李某為該房屋的所有權(quán)人，加之李某與黃某簽訂的“以房抵債”的協(xié)議無效，因此，房屋的拆遷補償應(yīng)歸李某所有。

那房屋拆遷補償款具體有哪些呢？

拆遷賠償費是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(一)房屋補償費，用于補償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(二)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(三)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

(四)被除了應(yīng)得的房屋補償費以外，還可得到：搬家補償費，設(shè)備遷移費，過度期內(nèi)的臨時安置補助費。

拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商不成，達(dá)不成拆遷協(xié)議的，可以經(jīng)當(dāng)事人申請，由被拆遷房屋所在地的區(qū)(縣)房地局裁決舉報、投訴箱、監(jiān)督電話由區(qū)監(jiān)察委專人負(fù)責(zé)。