【案情簡介】
房屋是家庭的基體，是人類生存的寄托，在這里人們可以避開外界一切干擾。作為現代社會價值較高的不動產，一套房屋大多需要消耗普通家庭幾代人的財富。但交款后，遇到開發商逾期交房的情況，確是十分令人苦惱。
最近家住北京市房山區花園小區的業主們遇到了開發商延期交房的問題。事情是這樣的，2016年7月2日，業主們與某房地產開發公司簽訂了《北京市商品房預售合同（住宅類）》，約定購買位于北京市房山區花園小區的房屋，某房地產開發公司應于2016年12月31日前向原告交付房屋。后來業主們按照合同約定向某房地產開發公司支付了購房款，但涉案房屋因未能通過主管部門的驗收，某房地產開發公司至今未能向業主們交付房屋。業主們認為某房地產開發公司延期交房的行為已經構成違約，但開發商卻辯稱其未按時交房并不是因其惡意造成，而是由于政府審批機關在房屋驗收審批手續上出現問題，導致房屋不能如期完成驗收。業主們因開發商逾期交房遲遲不能入住新房，因此只能租房居住，而租房成本卻遠高于逾期交房的違約金。因此，業主們認為雙方合同約定的違約金計算標準不合理，要求開發商按照租金標準來承擔違約責任。但開發商卻一直表示不能如期交房的責任并不是其造成的，開發商同意按照合同約定承擔責任，不同意超出合同約定之外承擔責任。
因雙方一直協商不成，不能達成一致意見，最終八十多戶業主準備通過訴訟的方式集體維權。經過比較篩選，業主們最終選擇了專門做房產業務的北京京云律師事務所。京云律師接案之后，首先在八十多戶業主中選派了幾名業主代表，然后召集八十多戶業主進行了一場線上會議，就案件的具體情況進行了詳細了解，并針對業主們的問題進行了詳細解答。
【辦案過程】
1.京云律師積極調查取證，幫助當事人調高違約金補償比例
京云律師接案之后，與八十多戶業主進行了幾場線上會議溝通，為業主們答疑解惑。并針對集體訴訟組建了專門的律師團隊，經過律師團隊研討案件后，確定了具體的訴訟方案和訴訟策略。并且京云律師針對案件的具體情況進行了相關調查取證工作。對于違約金，其性質是以補償性為主，并兼具懲罰性，違約金可以自由調節幅度，逾期交房違約金主要的衡量標準就是逾期交房給購房者造成的損失。如果開發商故意約定了較低的違約金，在訴訟中，購房者仍然可以申請法院按照租金標準調整違約金。京云律師經過積極的調查取證，幫助業主們在訴求中調高違約金補償比例。
2.對于逾期交房的案子，法院是如何判的？
法院認為，原告與被告簽訂的預售合同為雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。雙方均應按照合同約定和法律規定，全面適當地行使權利、履行義務。預售合同約定，被告應當在2016年12月31日前向原告交付符合合同約定和法律規定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供證據證明存在合同約定和法律規定的免責事由，其行為構成違約，應當承擔違約責任。對于逾期交房，預售合同約定了違約金責任。原告主張逾期交房違約金約定標準過低，不足以彌補其損失，要求予以增加。法院結合同地段同類房屋的租金標準等因素，綜合考慮原告因被告違約行為遭受的損失，根據公平原則和誠實信用原則，酌情對逾期交房違約金予以調整。
綜上所述，原告訴訟請求的合理部分，本院予以支持，判決被告某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告逾期交房違約金。


【京云律師評析】
遇到逾期交房問題怎么辦？與開發商約定的違約金數額過低怎么辦？京云律師提醒各位購房者，遇到逾期交房問題如果協商不成，可以通過訴訟的方式維護自己的合法權益。業主們可以抱團取暖，通過集體訴訟的方式降低維權成本，提高維權效率。如果開發商故意約定了較低的違約金，在訴訟中，購房者仍然可以申請法院按照租金標準調整違約金，確保購房者的損失得到彌補。