業主維權,買賣合同糾紛,定金

一、案情簡述：
2019年8月31日，王先生跟寧波某開發商簽訂的買房訂購協議，當天交了10萬的定金，約定9月7日來交首付和簽正式的購房合同。王先生也按照約定在9月6日就付了首付。但是在打款環節出了岔子。他用了自己和妻子的卡分兩次打款，備注也寫錯了。開發商這邊收到款后，告訴王先生，這樣操作不可以，要用本人的卡號并且重新備注，他們那邊好做賬。于是開發商第二天把首付又原封不動的退給了他。后來因為各種事情，王先生自己又不愿意買了，中間經過幾次的協商，無果。開發商在10月15日就發了律師函，大概意思是，你5日之內過來簽約，我們合同還可以繼續履行。王先生并未理會。現在開發商明確表示，王先生已經違約，定金沒收。那么，王先生現在想要退定金，還能退嗎？
 
二、案件解析：
1、什么是定金和定金罰則？
定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式，其目的是為了擔保主合同的履行。一談起來“定金”，我們的第一反應是“定金罰則”，第一，交定金的一方違約，定金沒收不退；第二，收定金的一方違約，定金雙倍返還。上述的案例里，王先生當時交了10萬的定金，開發商開具了收據，上面寫明是定金，現在開發商就是運用的定金罰則沒收了王先生的定金。

1. 什么是訂購協議？

購房定購書屬于預約合同，一般包括：房屋基本信息、房屋價格、定金條款、協商簽訂房屋買賣合同的期限，即設定一個較短的期限來約束認購人前來進一步協商簽訂正式的購房合同。認購書簽訂后，購房人必須履行認購書條款所規定的義務。那么問題來了，王先生在簽訂了這份訂購協議后，是否就意味著他必須在9月7日之前跟開發商簽訂購房合同呢？如果他沒有在約定的日子簽訂，是否構成違約？也就是說這10萬元的定金是否能退呢？對此，法律有明確的規定。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。很顯然，王先生在9月6日的時候已經按照定購書的約定支付了首付款，只不過在付款的時候沒有按照開發商所謂的“備注和流程”進行而已，此時王先生沒有違約，他完全可以跟開發商再次協商一個時間，繼續交易。世事難料，后來幾經輾轉，不管基于什么考慮，王先生不買房子了，這個時候就是違約了？此時要看違約的原因，主觀上不買的話，定金條款生效，是很難要回來的。但是有些地方的開發商，因為房子不愁賣，你跟置業顧問聊的好，沒有影響他再次銷售，開發商也會“網開一面”，走了流程，兩個月的時間也就把錢退給你了。如果說王先生是因為客觀原因，如政策等，雙方沒有辦法繼續履行合同等，此時雙方當事人都不存在違約，也就不用承擔違約責任。定金合同解除，開發商返還定金。

1. 實踐中如何操作呢？

一定要找對不買房的理由，千萬不要說，自己不要了，家里人不同意等等，這樣只會說明自己主觀上不履行合同，給對方留下把柄。要找開發商的“漏洞”，房子的問題等。有的地方的開發商可能就是欺軟怕硬，有時候一封律師函可能就把問題解決了。有時候開發商就是不給退定金，這時候就可以在律師的指導下，通過舉報或訴訟等方式進行法律維權。總而言之，定金好不好退，是要分情況的，什么情況下可以退？雙方協商一致，雙方都沒有過錯或都有過錯的情況下。
三、律師評析：
業主在購房的過程中，開發商普遍的做法都是在簽訂正式的購房合同前簽訂定金合同，但是由于房產市場多變因素繁多，定金糾紛時有發生。最高院在司法解釋中明確規定，因不可歸責于雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還給業主，在司法實踐中，當事人均無違約行為，只是就相關條款協商不一致的，不可抗力和其他當事人意志以外的因素造成的，這兩種情形會被認定為不可歸責于雙方當事人的事由。再說的更直白一點，如果王先生跟對方在合理的時間內繼續進行了磋商，只是基于各自利益的考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使購房合同不能訂立，就屬于不可歸責于雙方的原因，并非定購書里約定的違約情形，此時，訂購協議應當解除，已付定金應當返還。

原文作者：褚盼盼
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