以為撿了大便宜，殊不知查封房的風險遠遠比你想象的大得多！

京云業主維權律師

2019-10-23 13:18:23

【摘要】中國業主維權網文章導讀：最近二手房的價格有下降的趨勢，因此很多購房者一方面抱著撿漏的心態，一方面也是擔憂明年房價會漲，越來越多購房者緊急入手。買房是一個高興的事情，但是

中國業主維權網文章導讀：最近二手房的價格有下降的趨勢，因此很多購房者一方面抱著撿漏的心態，一方面也是擔憂明年房價會漲，越來越多購房者緊急入手。買房是一個高興的事情，但是只要是交易就必然存在風險，買賣房屋的過程也可能并不一帆風順，如果恰好購買的房子已經被查封了呢？這樣的房子還能繼續履行嗎？被查封的房子如何維權

一、購買的房子已經被查封，是否影響合同的效力？
1、不影響合同效力的認定。
我國《合同法》第五十二條對合同無效的情形進行了明確的規定，其中第五款規定“違反法律、行政法規的強制性規定”，其中法律、行政法規的強制性規定是指法律、行政法規中的規定人們不得為某些行為或者必須為某些行為。有的人引用《城市房地產管理法》第38條規定：“下列房地產，不得轉讓：……（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的……”，據此認為，該合同是無效的，我認為是不對的。從法律角度上說，《城市房地產管理法》的這條規定是管理性的強制規定，而《合同法》的條款是效力性的強制性規定，兩者有根本性的區別，從司法實踐上看，
2、雖然在簽訂買賣合同的時候，房屋是處于被查封的狀態，可能會出現無法辦理過戶手續，導致合同無法繼續履行。但是這種障礙是暫時性的，也就是說，只要賣方清償了債務，解除了查封，這種障礙就不存在了，就可以繼續履行房屋買賣合同。因此，依法成立的合同，只要不存在無效的法定情形，都會被認定為有效的。

二、如果房屋已經被查封，房屋能否過戶成功？
簡而言之，能否過戶最終取決于能否解封。我們在辦案過程中，一般會遇到幾種情況：
1、買家為了順利拿到房子，愿意代替賣家清償債務，也就是我們所說的，行使“滌除權”，將房子的查封解除掉，法院在買家充分愿意的基礎上，會判決繼續履行合同。
2、賣家提供相應的擔保，申請法律對這個房子解除查封。（比較少見，因為一般來說，賣家的房子已經被查封了，也就意味著他本人的償還債務能力出現問題，資金周轉緊張，在此時再次提供擔保，不太現實，但是也是方法之一，不排除）
3、買家或賣家提出“執行異議”，這里有很明確的前提條件，比如說買家不知情，支付了全部房款或大部分房款且實際占有，可以申請法院裁定解除查封。
4、法院解封買賣的房屋后，還可以查封賣房人的其他財產（類似第二種）。

三、京云房產律師提示您，如何避免陷入此類糾紛！
根據以上的描述，一旦踩雷買到了查封房，就很容易被官司纏身，那么在現實生活里，我們要如何避免陷入此類糾紛呢？
1、多多打聽賣家的債務情況
這里主要是指，你可以通過跟中介或者房子所在地的鄰居等聊天交流獲得相應的信息，比如有客戶過來咨詢，當時賣家就明確表示，我賣掉這個房子就是急需用錢，所以低價售出。而買家也有點貪小便宜，看到這么低的價格，害怕賣家反悔，當即就表示愿意購買。后來在交易的過程中，房子還是被查封掉了，導致后面的交易很不順利。因此，一旦當你知道對方急需用錢，外債很多的時候，該房子被查封的幾率特別大，你要有承擔風險的準備。
2、可以通過中國執行信息公開網查詢賣家的信息
如果賣售人是被執行人，尤其是執行標的比較大或所涉被執行案件比較多，則標的房屋被查封的風險就很大。
3、網簽后，及時辦理預告登記手續
做了預告登記之后，即便房屋被另案查封，買受人通過執行異議排除執行，解除查封的概率也很大。
4、如果買家支付能力尚可的情況下，盡快安排付款和貸款時間，達成交付條件，以免夜長夢多。

其實對于廣大的購房者來說，不管簽合同之前你是明知這個房子是查封的狀態還是說，簽完合同后這個房子被查封，風險后果都是一樣的，都有可能造成交易不順暢。區別在于，簽訂之前，你付掉的是定金，損失相對較小，而一旦在履行合同當中，由于已經支付了絕大部分的購房款，因此損失相對較大。中國業主維權網

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王興華創始人、主任

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