近年來，國內(nèi)商品房價(jià)格高居不下，為了擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，各地房管部門紛紛對商品房加以限購、限貸、限售等重重枷鎖，于是購房者不約而同把眼光和金錢投入低價(jià)和無限制的小產(chǎn)權(quán)房市場。

　　小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)約定俗成的叫法，并沒有法律的明確定義，通常是指非集體組織成員購買的集體土地房屋，沒有國家統(tǒng)一發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委出具的證明或者由其發(fā)放的“產(chǎn)權(quán)證”。

　　由于集體土地政策幾經(jīng)變化，全國各地現(xiàn)存著大量的小產(chǎn)權(quán)房，比如深圳，全市建設(shè)用地中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地占比約為42%，然而土地確權(quán)率僅為 25% ，余下約300平方公里都是歷史遺留問題和違法用地。

　　與此同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，大量集體土地被納入城市規(guī)劃范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房也卷入了征收拆遷的浪潮，并由此引發(fā)了種種糾紛。下文將圍繞購房者最關(guān)心的幾個(gè)問題進(jìn)行解析，以期對大家有所幫助。

一、小產(chǎn)權(quán)房屋受不受法律保護(hù)？

　　小產(chǎn)權(quán)房受不受法律保護(hù)主要看兩方面。一是看土地性質(zhì)，二是看合同是不是有效。

太長不看版：違法建筑一律不受法律保護(hù)。宅基地房屋分情況，本村村民買賣有效，非本村村民買賣無效。

　　從土地性質(zhì)上來講，集體土地上的建造的房屋一般分為宅基地房屋和占用耕地建造的房屋。在耕地上建房需要辦理土地的變更登記手續(xù)，如果沒有變更，就屬于違法建筑，管理部門可以責(zé)令限期拆除或者強(qiáng)制拆除。此時(shí)不論房屋是誰的，都不受法律保護(hù)。

宅基地房屋買賣分兩種情況。

　　一種是同村村民之間的房屋買賣。我國宅基地實(shí)行“一戶一宅”政策，按照集體組織成員資格分配使用權(quán)，集體經(jīng)濟(jì)組織包括村民委員會和村民小組，只要是同屬于一個(gè)村委會的組織成員之間的房屋買賣合同就合法有效，受法律保護(hù)。

　　第二種是非本村村民購買宅基地房屋。我國法律法規(guī)對集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制。早在1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中就強(qiáng)調(diào)，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2007年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確：農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。因此，如果是這種情況，房屋買賣合同會因?yàn)檫`反國家強(qiáng)制性規(guī)定而自始無效，這種房屋買賣不受法律保護(hù)。

二、合同無效影不影響拆遷補(bǔ)償？

　　隨著小產(chǎn)權(quán)房交易量和糾紛逐年增加，各級人民法院也根據(jù)審判實(shí)踐制訂了相關(guān)審判規(guī)則。

　　1.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

　　2.處理原則主要為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí);第二，要注重判決的法律效果和社會效果;第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

　　3.具體到征收拆遷，在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。

　　4.拆遷實(shí)務(wù)中，總體來看都有一定的補(bǔ)償，但是標(biāo)準(zhǔn)不一，存量小產(chǎn)權(quán)房較多的地區(qū)，如深圳，可以達(dá)到接近本村村民補(bǔ)償，或者按照拆一換一的基本原則補(bǔ)償，其他大部分地區(qū)可以拿到房屋價(jià)值部分的補(bǔ)償。

三、購房者如何維權(quán)？

1.向買家主張違約責(zé)任

　　合同被認(rèn)定無效后，購房者應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價(jià)款返還購房者。

　　如果購房者在居住使用房屋期間對房屋及院落進(jìn)行了裝修、翻建、擴(kuò)建，可以主張返還和補(bǔ)償。

　　損失方面，因?yàn)楹贤瑹o效而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。一般來說，購房者明知按照國家法律法規(guī)和政策，集體土地房屋不允許流轉(zhuǎn)買賣卻購買，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。

2.向買家主張分割拆遷補(bǔ)償

　　購房者并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無法基于產(chǎn)權(quán)直接要求拆遷補(bǔ)償，但是小產(chǎn)權(quán)房購買人可主張從產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分割。審判實(shí)踐中也支持此類做法。如2013年北京市高級人民法院《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》中明確：在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定。

　　綜合來講，小產(chǎn)權(quán)房要么是違法建筑，要么是違反土地管理法律法規(guī)而合同無效，投資價(jià)值低，潛在風(fēng)險(xiǎn)高，在征收拆遷中也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購買需謹(jǐn)慎。

　　如果是為了使用居住，應(yīng)在簽訂買賣協(xié)議時(shí)將權(quán)利義務(wù)約定清晰。如果是為了投資，應(yīng)盡量避免“賭徒心態(tài)”，不要覺得政府管理部門會“法不責(zé)眾