業主維權,房屋動遷,土地征收
案情介紹
2012年，江蘇省X縣政府準備對該縣的舊城區進行改建，老張的房屋也在征收范圍內，他的房子一共645平方，因在規定的簽約期限內征收部門與老張未能達成補償協議，縣政府于2013年9月27日作出泗政征補（2013）3號《房屋征收補償決定書》。老張覺得，在征收過程中，房地產價格評估機構的選擇程序和評估方法不符合法律規定，因此這個征收補償決定是不合法的。
老張先去申請了行政復議，市人民政府于2014年2月21日作出行政復議決定，維持了縣政府作出的房屋征收補償決定。
爭議焦點
1.房地產評估機構的選擇程序是否合法？
老張認為，在涉及他家的這次征收拆遷中，評估機構的選定過程顯得很隨意。比如公布評估機構的時候是三家機構，但在組織實際抽簽時，卻對參選機構進行了增減，減少了原參選的兩家公司，增加了其他家。而且對于實際參選機構，公證機關工作人員制作的現場記錄載明是四家公司，而公證機關出具的公證書載明是五家公司。
2.征收補償決定是否合法？
征收部門對于評估過程中出現的問題并沒有否認，但是其認為，認為雖然X縣政府在評估機構選定、文書送達等程序上存在一定程度的瑕疵，但該瑕疵對被征收人老張的實體權益并不必然造成實際損害。因此前面的這些瑕疵并不影響征收補償決定的效力。
律師解析
這種情況是否符合法律規定呢？
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，評估機構的選定遵循公眾參與原則，具體來講，房地產價格評估機構應由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
各省市可以依據該原則制定執行細則，比如江蘇省針對國有土地上房屋征收與補償條例制定了具體規定，確定評估機構時，由房屋征收部門向社會發布征收評估信息，然后由具有相應資質的房地產價格評估機構報名，征收部門公布名單后，被征收人在規定的時間內協商選定，協商不成的，由征收部門組織被征收人投票決定，不足50%的，采取搖號、抽簽等方式確定。
可見，為了保證房地產評估結果的公正，法規對房地產評估機構的選定程序作了具體嚴格的要求，備選評估機構不能隨意增減。老張家的征收拆遷評估機構選定程序明顯與法規要求不符，難以保證選擇的公正。
不公正的過程必將導致不公正的結果。違反法定程序選出的評估機構所作的評估結論是最終補償結果的重要依據，因此依據依據評估公司的評估報告作出的房屋征收補償決定不具有合法性，應當撤銷該征收補償決定，保障老張的合法權益。
 
原文作者：京云房產律師團 王璐
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