商品房逾期交房業主權益探討

京云律師事務所

2019-09-03 11:45:14

【摘要】近些年來，人們掀起一場又一場的購房狂潮，但是隨之而來的問題之一就是開發商逾期交房，且此種現象在商品房買賣糾紛中所占的比重一直高居不下。在商品房買賣中，我們經常聽到開

近些年來，人們掀起一場又一場的購房狂潮，但是隨之而來的問題之一就是開發商逾期交房，且此種現象在商品房買賣糾紛中所占的比重一直高居不下。在商品房買賣中，我們經常聽到開發商延期交房，但很多人不知道什么是延期交房，更不知道如何認定開發商延期交房。所謂延期交房是指開發商沒有按簽訂的合同內容里約定的交房日期向購房人交付房屋。舉個簡單的例子：保定某小區沒有建消防通道，開發商也沒有取得相關項目的竣工驗收備案表，那么此時就可以視為開發商未交房、逾期交房，購房者有權拒收房屋。
那究竟怎樣的情形算是逾期交房，該怎么認定呢？
一、延期交房的認定
（一）正常延期交房
正常延期交付主要指由于施工延遲或者相關政府手續辦理延遲、市政配套延遲等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房。
（二）非正常延期交付
非正常延期交付主要指由于開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。比如：開發商未取得商品房預售許可證、未取得竣工驗收證明等原因而不能交房。原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：
1、因不可抗力對按時交付產生影響
根據《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。
2、因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響
如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更（如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改）

二、開發商不按時交房怎么辦?
中國業主維權網認為針對開發商延遲交房，業主們可集結起來找開發商討個說法。眾所周知，人多力量大，在面對強勢的開發商時，單個業主的力量還是很小的，開發商不會在心里重視此事，一般都是能拖就拖，一拖到底的消極態度，這不利于事情的解決。另外呢，無論從業主的個人能力還是其金錢、時間等成本的耗費都是很大的，很有可能得不償失，所以此時我們可以將眾多的業主集合起來，通過選舉業主代表的方式找專人來操持這件事，將精力集中到此且用最低的成本或扥最大的效益。當然，如果再借助法律將會起到事半功倍的效果。
根據《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。此外，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
第一、如果開發商沒有按期交房，業主可要求開發商支付違約金或者賠償損失，購房人如欲解除合同，應當先進行催告。催告之后超過三個月的，購房者可要求開發商解除合同。
第二、要追究開發商的延期交房的相關責任首先需要經過認定確定開發商的行為構成了法律上面的延期交房才行，當然也不排除開發商以不可抗力為由主張自己不用承擔延期交房的責任，前提是開發商能夠實際提供證據才可。
綜上所述，延期交房的情形并不只是開發商開發商延后交房的時間還包括因未取得相關的合格證明而視為未交房導致的延期交房的情形，所以，在我們對是否構成延期交房有疑問的時候，建議咨詢中國業主維權網專業的律師，可以更好地避免不必要的損失和維護自己的合法權益。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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